从去库存、防泡沫到住房供给侧结构性改革

2017-03-16 09:35 我要评论
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从去库存、防泡沫到住房供给侧结构性改革

  2016年房市回顾与展望

  2016年12月9日,中共中央政治局会议要求“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。这标志着,中国住房政策重点由“去库存”进入“去库存、防泡沫与住房供给侧结构性改革相结合”的新阶段。本文拟从2016年房市走势入手,透析这一转变过程。

  2016年房市:泡沫扩大、结构分化

  2016年,中国房地产市场又现热点城市房价泡沫急速膨胀的景象。

  热点城市房价涨幅迅速扩大,多数城市房价稳中有升

  2016年,在住房去库存的政策背景下,降交易税费、降首付、降息等利好政策不断出台,剌激了住房短期需求的增长。多数中小城市房价总体延续了自2015年以来的回升态势。但热点城市(主要为一线城市、部分二级城市及一线城市周边的卫星城市)房价借利好政策迅速飚升,形成局部的房价泡沫。到2016年12月,环比上涨的城市增至46个,持平的有4个,环比下降的城市为20个。在楼市利好政策不断出台的背景下,不同类型城市由于库存水平和潜在需求差异较大,市场反应不一。一、二线城市房价涨速显著加快,三、四线城市房价稳步上升。70个大中城市中,一线城市新建商品住宅价格指数环比持平,同比上涨27%;二线城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.1%,同比上涨18%;三线城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.4%,同比上涨6%。

  去化速度显著加快,名义库存水平下降

  2016年,中国商品住房销售量增速显著回升。全年累计销售面积为137540万平方米,同比增长22.4%;全年新建商品住房待售面积降至40257万平方米,同比下降11%,增速比上年末下降22.2个百分点。需要注意的是,商品房销售速度加快很大程度上影响的可能仅是名义库存,因为在一个投机水平较高的市场,商品房的售出可能仅意味着商品房状态由待售转化为存量空置。

  政策利好不断加码,投资投机需求进场

  从政策面来看,购房融资环境极为宽松,对购房的信贷支持不断加码,形成极有利于住房泡沫扩散的金融条件。自2014年9月以来,一线城市二套房信贷管制不断放松,二套房的认定条件从“认房又认贷”改为“认贷不认房”,这意味着如果首套房贷还清二套房仍可以享受首套房的按揭优惠政策。二套房按揭首付成数大幅调低,由以往的七成降为最低三成。持有住房的成本不断下降,央行自2014年以来已连续6次降低贷款利率,目前,一般按揭贷款基准利率,商业贷款仅为4.9%,公积金贷款仅为3.25%。此外,近年来兴起的各种互联网金融创新工具也显著降低了购房门槛,如:P2P平台对购房者提供的具有场外配资性质的首付贷,使事实上的零首付购房得以实现;各种众筹炒房行为,使炒房的最低门槛甚至降至千元以下。

  高层刹车,热点城市相继发布调控新政

  为抑制资产泡沫进一步扩大,中央政府果断出手,对热点城市房地产调控政策进行指导。2016年10月上旬,22个房地产泡沫明显的热点城市集中出台了以限购限贷及市场秩序整顿为主要手段的房地产调控政策。中央层面对热点城市的房地产泡沫仍保持了充分的理性与克制,并没有针对房地产市场出台一刀切式的调控政策。本轮房地产市场调控,形式上仍由地方政府主导。从调控内容来看,北京、上海、深圳、苏州、南京、厦门等城市属于“加码”调控。如深圳调控政策规定;非深圳户籍购房要求由三年社保升级为5年;已有1套住房的,首付比例提高至七成,等等。随着限购令的重新出台或加码,多地住房成交量骤降,房价惯性上涨或微跌。

  房市波澜因何而起

  造成当前住房市场局部房价泡沫突出局面的主要原因是,区域住房市场发展出现严重结构失衡,高库存与高房价同时并存,住房政策工具难以与之相匹配。

  住房总体库存水平较高,去库存加快但短期仍难达标

  关于住房库存统计口径,尚没有一致的意见。根据是否已售、是否开工、是否竣工等,从窄到宽存在多种统计口径。一般来说,住房库存统计口径应根据需要和数据可得性而设,不宜过宽或过窄。口径过窄难以有效反映市场供求;口径过宽与商品住房市场关联性不强,同样难以有效反映市场供求。根据研究需要,此处以待售商品住房现房加在建未售商品住房作为住房库存统计口径。

  库存总量估计有多种近似推算方法。一种是以历年累计新开工面积减去历年累计商品房销售面积(含期房及现房),求得期末库总量;另一种是以期末施工面积加上期末待售商品现房面积,再减去施工面积中已售期房面积,最后求得期末库总量。其中,期房销售期可近似取值2年。

  根据第一种方法估算,2015年底住房库存估计值为29亿平方米;根据第二种方法估算,2015年末住房库存面积为29.19亿平方米。两种方法的估算结果基本一致,表明库存估算数字基本可靠。从估算结果也可看出,全球金融危机后,住房库存有一波显著持续的快速增长,这可能与经济增速放缓、需求减弱有关,也可能与大规模金融剌激形成过度开发相关。

  以2015年底库存估计值29亿平方米,除以近3年平均商品住房销售面积11.11亿平方米,求得平均去库存周期为2年零7个月。业界一般认为,合理去库存周期约为6~18个月,而目前的去库存周期远高于这个时间区间,表明总体库存水平偏高不容置疑。

  2016年,虽然住房去库存进程显著加快,但根据上述方法口径估算的住房库存总量仍达到28.16亿平方米(平均去库存周期仍达2年零6个月)。可见,短期内住房总体库存很难下降到合理水平。

  区域市场发展极不均衡,高库存与住房短缺在空间上并存

  在确认中国住房库存总量很高的同时,还需要注意到,中国住房区域市场存在严重结构失衡,高库存与住房短缺两种看似相互矛盾的现象在不同的区域市场同时并存。以平均水平为基线,考虑不同城市之间库存水平存在显著差异,可以大致推断一线城市去库存周期一般在1年内,二线城市多在1年以上2年内,三、四线城市多在3年以上。

  虽然住房总量短缺的时代已经过去,三、四线城市住房短期过剩明显。但由于人口的大量流入及收入水平的提高等原因,一、二线城市住房仍将存在一定程度的短缺,扩大供给仍是一、二线城市楼市的发展主线。一线城市及部分二线城市住房被猛炒,除了与购房融资杠杆突然加大有极强关联之外,可售住房库存不充足也是一个非常重要的原因。在供应不充分、潜在需求规模庞大的条件下,一有风吹草动,恐慌性购房行为就很容易被激发。

  过剩的主要是区位和配套条件差的住房,优质住房特别是优质学区住房仍将短缺。虽然从量的方面看,中国城镇商品住房已经出现结构性过剩,但从质的方面看,很大一部分家庭居住条件仍然较差,狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升,对优质住房的需求还将稳步增长,优质住房仍然具有一定的稀缺性。此外,由于我国基础教育水平极不均衡,因而优质学区住房也成了一种稀缺资源。本轮一线城市房价的暴涨,就与对优质学区住房的抢购有很大关系。

  去管控过快将加剧住房市场结构失衡

  由于持续房地产热的历史原因,政府近十年来对房地产市场施加了诸多的限制性、行政性管控政策。这虽然有利于抑制房地产热,但也在一定程度上扭曲了市场,降低了资源配置效率。随着住房总量过剩和去库存时代的到来,以前的诸多限购限贷增税政策都将逐步淡出,多数城市住房政策将恢复到以市场为主导。但是,由于我国住房市场结构性矛盾仍然突出,对于住房市场的去管控应因城施策、逐步推进。近两年来出于去库存需要,对住房市场管控政策特别是信贷政策松绑过快,大大增加了市场的波动性。近期最引人瞩目的是一线城市及准一线城市楼市,由于住房供给不足、潜在需求较大,管控政策的突然大幅后撤和金融杠杆的突然增大,诱发了新一轮房地产投资投机的集中爆发,短期内迅猛推高了区域房价。对于三、四线城市,过快的去管控政策也可能刺激住房短期投机,加剧市场过剩,造成库存“边去边增”。在市场相对过剩时代,住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求,不仅需要减少市场管制,更需要通过深化住房供给机制改革加以释放。让城镇居民能够以较低成本获得高品质、个性化的住房,才是启动住房改善性需求、促进住房市场平稳发展的关键。

  新趋势:去库存、防泡沫与住房供给侧结构性改革的有机结合

  在房地产过热时期,对住房需求果断采取行政管控措施是十分必要的。历史经验表明,在供求结构性矛盾突出的条件下,单纯依赖需求管控政策难以有效抑制房价泡沫扩张。一段时间后(一般为1~3年),大中城市住房需求又将出现大幅反弹,驱使房价重拾涨势。从短期来看,部分城市或部分区域市场需要着重去库存,热点城市或热点区域市场需要重点防泡沫。从中长期来看,还需要加快住房供给的结构性改革,化解困扰中国住房市场平稳健康发展的深层次矛盾。在政策搭配上应做到长、中、短期兼顾,实现住房去库存、防泡沫与深化住房供给侧结构性改革的有机结合。

  坚持因城施策,不出台一刀切式的紧缩政策。对于多数中小城市来说,住房总体供大于求决定了去库存的政策主基调并没有发生变化。鼓励多数中小城市居民合理的自住需求和住房改善,支持农民进入中小城市置业创业,仍符合中国城镇化发展的大方向。

  强化热点城市普通商品住房需求管控。对于热点城市(主要为一、二线城市及其紧邻的卫星城市)而言,在今后的一段时间住宅整体供求仍将存在一定短缺。需要严格抑制针对热点城市普通商品住房的投资投机,限制热点城市居民购买多套普通商品住宅。紧密监控跨区域房地产投机,控制住房投资投机的金融杠杆。

  加快农村集体建设用地入市步伐,进一步完善商品住房供应体系。在城市政府垄断土地一级供应的条件下,往往采取操纵地价的办法来维持房价坚挺。这虽然有利于在一定时期内迅速为地方公共项目筹资,但也加重了居民购房负担,降低了居民消费水平和生活品质,增加了宏观经济风险。应在不改变土地公有的前提下,尽快出台促进农村集体建设用地入市措施,在一定条件下允许宅基地及其他农村集体建设用地建设商品住宅,打通城乡资本和人口双向流动通道,打破城市政府土地供应垄断。鼓励区域创新和自主造城,缩小城乡差别,进一步平抑城市房价,提高居民购房能力和居住水平。

  尽快全面开征房产税。排除各项困难尽快全面开征房产税,可以提高多套住房持有成本,抑制住房投机,调节居民住房分配,提升住房使用效率。通过将房产税主要专项用于本区域公共服务支出,可以使本区域公共投入与公共支出形成良性互动机制。对于居民合理自住房,应结合本区域情况给予价值免征、套数免征、面积免征或综合免征优惠。

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